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聚焦“双率”调整:两降温措施意在抑制房地产投机
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来源： 作者： 发布时间：2007-08-08
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针对国家出台的降低利息税以及加息政策，有关专家表示，贷款利率上调，提高了融资成本，会给投资型买家造成心理压力；同时，利息税下调将改善目前银行存款负利率的情况，减少储蓄存款进入楼市的冲动，因此能够在一定程度上抑制房地产市场的投机炒作行为。
利息税下调将减少储蓄存款进入楼市的冲动
今年以来，受粮食、猪肉价格走高等因素的影响，消费价格指数（ＣＰＩ）加速上涨。５月份ＣＰＩ同比上涨３．４％，以此前一年期名义存款利率３．０６％的水平计算，税后实际利率近－１％。在此背景下，居民投资冲动增强，据人民银行公布的数据，今年４月份，国内居民储蓄存款减少了１６７４亿元。
在目前投资渠道不畅的情况下，很多居民纷纷将手中的储蓄投入了楼市，导致国内大中城市的房地产市场投机炒作现象大增。以深圳为例，根据深圳市社科院公布的《深圳蓝皮书：中国深圳发展报告（２００７）》：深圳２００６年置业者中有超过３０％的人在取得产权证后半年内转手，市场短期炒房迹象明显。
大量的投资资金进入，致使近期各地的房价出现了骤然上涨。据深圳市国土资源和房产管理局统计，截至６月末，深圳楼市均价为１５４８７元／平方米，比５月份上涨１２６４元。对比１月份的１０６７０元／平方米，深圳房价半年暴涨近５０％。
深圳大学国际金融研究所所长国世平说，如果真实利率长期为负，等于是赶着居民储蓄往股市、楼市里进，这样会进一步加剧目前国内房地产市场过热的势头。此次减征利息税，将减轻中低收入者的税负，有利于居民存款的保值，减少他们进入楼市的冲动。
加息有利于紧缩或减少房地产的信贷投放
本次加息是央行今天上半年以来第３次加息，同时也是自２００４年以来第７次上调贷款利率。更值得一提的是，这是央行首次在同一年度加息超过２次。
有关专家认为，本次加息主要是为了抑制货币过快增长和控制流动性过剩，预防经济过热和警惕通货膨胀。本次利率调整有利于引导货币信贷和投资的合理增长；有利于调节和稳定通货膨胀预期，维护物价总水平基本稳定。
对于加息对房地产市场的影响，深圳市社科院城市营运中心主任高海燕说，加息将提高开发商融资的成本，有利于房地产市场的降温。由于流动性过剩等原因，目前国内银行信贷投放冲动较强，房地产市场尤其如此，非常不利于国家的宏观调控，持续的加息将有利于改变这一局面。
另一方面，加息也会抑制房产投资者的需求。虽然此次加息的力度不大，但今年的几次加息效果累积起来就比较可观了。高利率势必会抑制房产投资者的需求，一旦市场需求减少了，房价暴涨的现象必然会得到有效遏制。
加息对自住型购房者影响比较温和
按照中国人民银行的决定，５年期以下贷款利率加息的幅度此番都为０．２７％，５年期以上贷款利率增加了０．１８％。专家表示，此次加息对自住型购房者影响比较温和。
由于大多数住房商业按揭贷款执行０．８５倍的优惠利率，因此贷款利率上调对供房一族的影响要温和一些。１－５年期住房贷款实际仅增加０．２２９５个百分点，５年期以上住房贷款利率实际仅上调０．１５３个百分点。银行业人士分析说，如果市民贷款２０万元，期限１５年，享受优惠利率，加息前月供为１７００．７１元，加息之后为１７１７．３５元，增长并不多。
此次，人民银行同时对公积金贷款利率上调０．０９％。随着央行此次加息，住房商业贷款和公积金贷款之间的利差进一步加大，即使考虑到住房商业贷款可以享受８．５折优惠的因素，５年期以上贷款的利差这一次又增加了０．０６３个百分点。因此，专家建议，如果购房者有公积金，在贷款购房时应当用足公积金贷款额度。
尽管一次加息带来的月供增加部分比较少，可今年以来，央行已经３次加息，积少成多，累计起来，市民的房贷负担还是非常明显的。银行业人士表示，有条件的话，市民可以考虑提前还款。
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